回租和回购:开发商和投资者的双赢交易?

长期以来,回租计划在欧洲和北美等发达市场很受欢迎,传统上它并不是该地区房地产业的主要特征。

但是,在2008年的低迷时期,许多开发人员涉足它之后,回租模式似乎正在卷土重来。在最受服务公寓欢迎的回租计划中,开发商将房地产单位出售给投资者,并可以选择在规定的时间段内将公寓出租给租赁方(由酒店运营商管理)。


与传统住宅单元相比,这为投资者提供了保证的租金收入和更高的回报。


开发商从较高的销售价格中获利,这主要归功于与酒店品牌/经营者的联系,他们反过来将确保这些单位被占用。开发人员还认为这是去库存的机会。


达马克房地产公司于2013年12月在商业湾的Damac Maison购物中心街首次启动了租金池计划。此后不久,它将该计划引入了其他五处物业,最近又引入了派拉蒙酒店及度假村在达马克塔楼中的三座塔楼。


其高级副总裁表示:我们经营的是在精选的酒店服务物业中成功的出租池系统。它可以为我们的客户创造收入,而无需承担单位管理和维护的压力。


这些单位的服务和预订的管理方式与五星级酒店几乎相同,随后将所有产生的收入汇集起来,并在所有参与的所有者之间相应分配利润。


麦克劳林说,这一构想得到了投资者的好评。随着迪拜成为一个受欢迎的旅游胜地,对短期和中期住宿的需求为租赁计划等计划的成功提供了理想的环境。


业主在旺季可以一年最多使用14天,在非高峰时段可以无限制使用。此外,与所有者管理的租赁不同,投资者也可以通过达马克的租金池享受“无空资产期”。


总部位于迪拜的Sun and Sand Developers(SASD)目前正在华山建造65个单位的Suncity Homes,将于10月份交付使用,其提供的服务类似于回租计划:完成后两年的净ROI为5% 。鉴于目前的市场,如果公寓建成后将出租,投资者可能会感到担忧。


“因此,我们要说的是,我们将支付两年的服务费,并出租您的公寓两年,并可以选择转租,从而使客户的净收益率为5%,” Israni说。但是,他澄清说这是可选的。


如果客户获得更好的收益,也可以在计划之外租用。


该方案对买方有利。 任何延迟都会给客户带来5%的净ROI的财务影响。为客户提供了通过短期房屋租赁概念获得更高回报的机会。


在旅游业迅猛发展的支持下,这些概念非常符合当前的市场趋势和需求。客户拥有所有权契据,并通过交钥匙解决方案获得了DTCM许可证。


其物业提供度假生活方式,这种度假和住宿度假般的环境是对酋长国对短期住房需求增长的回应。


与回租模式类似,一些开发商在回购计划上走了一步,即开发商支付保证的ROI,然后回购房产。


这些计划是专门为在特定时期内有效地与开发者捆绑资金的投资者而设计的,在此期间,向投资者支付固定百分比的净费用,而无需支付任何费用。


开发商以与投资者相同的购买价格购回该房产。通过与开发商捆绑五年的资金,投资者将获得每年8%的净收入,在五年期限结束时,开发商以初始购买价购回该物业。


在五年内支付40%的收入,如果这段时期内该物业的价格升值,那么投资者将因锁定原始价格而亏损。


但如果该房产在五年期限内因40%的回报加上期初支付的钱贬值,投资者将处于赢家的位置。



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